Tema 19: Instrumento de valores respaldados por hipotecas (MBS) y características del mercado
Cobertura de objetivos de aprendizaje
OA1: Definir el riesgo de pago anticipado y describir las estructuras de tramos temporales en las titulizaciones y su finalidad
Concepto central exam-focus
El riesgo de pago anticipado es la incertidumbre sobre el momento y el monto de los reembolsos del principal, lo que crea un riesgo de contracción (pagos anticipados más rápidos cuando las tasas bajan, acortando la duración y obligando a la reinversión a tasas más bajas) y un riesgo de extensión (pagos anticipados más lentos cuando las tasas suben, alargando la duración y encerrando a los inversores en rendimientos por debajo del mercado). Este doble riesgo crea la convexidad negativa que distingue a los MBS de los bonos libres de opciones, como se explora en el análisis de duración efectiva y convexidad. La división de plazos a través de estructuras CMO (pago secuencial, PAC/apoyo) redistribuye el riesgo de pago anticipado entre diferentes tramos de vencimiento para adaptarse a las distintas preferencias de los inversores, transformando flujos de efectivo hipotecarios impredecibles en valores más predecibles. duration
Fórmulas y cálculos
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Métricas de prepago:
Single Monthly Mortality (SMM) = Prepayment_month / (Beginning Balance - Scheduled Principal) Conditional Prepayment Rate (CPR) = 1 - (1 - SMM)^12 PSA Speed = (Actual CPR / PSA Benchmark CPR) × 100 PSA Benchmark: - Month 1-30: CPR = 0.2% × Month - Month 30+: CPR = 6% (constant) -
Vida Promedio Ponderada (WAL):
WAL = Σ(Time × Principal Payment) / Total Principal Impact of prepayments: - 100% PSA: WAL ≈ 7-10 years (30-year mortgage) - 200% PSA: WAL ≈ 4-6 years - 50% PSA: WAL ≈ 12-15 years -
Relación Precio-Rendimiento:
MBS Price Change ≈ -Modified Duration × Yield Change + 0.5 × Convexity × (Yield Change)² Negative convexity region: When rates fall → Prepayments increase → Duration shortens → Price gains limited
Ejemplos prácticos
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Estructura de CMO de pago secuencial:
$100M pool, 4% coupon, structured as: Tranche A: $50M, 3.75%, Target 5 years - Receives all principal first - Protected from extension risk - High contraction risk Tranche B: $30M, 3.95%, Target 15 years - Receives principal after A paid - Moderate prepayment risk Tranche C: $20M, 4.05%, Target 30 years - Last to receive principal - Protected from contraction risk - High extension risk Prepayment scenario (200% PSA): - Tranche A: Paid off in 3 years - Tranche B: Starts receiving year 3 - Tranche C: Compressed maturity -
Estructura de soporte PAC:
$500M pool structured as: PAC Tranches: $350M - Protected within 75-300% PSA - Scheduled principal payments - Stable average life Support Tranches: $150M - Absorb prepayment volatility - Average life varies widely - Higher yield for risk Scenario analysis: - At 100% PSA: Both perform as expected - At 50% PSA: Support extends dramatically - At 400% PSA: Support contracts to <2 years
Aplicación DeFi defi-application
- Ejemplo de protocolo: Element Finance (ahora Pendle) con tramos de rendimiento fijo/variable
- Implementación: división de tokens de principal/rendimiento basada en contratos inteligentes, redistribución automatizada
- Ventajas/Desafíos:
- Ventajas: tramos programables, reglas transparentes, liquidación instantánea
- Desafíos: tokenización hipotecaria limitada, requisitos de Oracle Chainlink, barreras regulatorias
OA2: Describir las características fundamentales de los préstamos hipotecarios residenciales que están titulizados
Concepto central exam-focus
Las hipotecas residenciales son préstamos amortizables a largo plazo garantizados por propiedades residenciales, que presentan diversas estructuras (tasa fija/flotante, plazo, amortización), características crediticias (LTV, DTI, FICO) y opciones de pago anticipado que determinan su potencial de titularización. Estas características de las hipotecas impulsan el rendimiento de los MBS, determinando los patrones de pago anticipado, el riesgo de incumplimiento y los rendimientos de los inversores; comprender estas características es esencial para la valoración, la evaluación de riesgos y la construcción de la cartera. Los componentes clave de suscripción incluyen índices préstamo-valor (LTV), índices deuda-ingresos (DTI), puntajes crediticios (FICO), la distinción entre préstamos conformes y no conformes, y multas y opciones por pago anticipado.
Fórmulas y cálculos
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Métricas de suscripción:
LTV Ratio = Loan Amount / Property Value Combined LTV (CLTV) = (First Mortgage + Second Mortgage) / Property Value DTI Ratio = Monthly Debt Payments / Monthly Gross Income Front-end DTI = Housing Payment / Monthly Gross Income Back-end DTI = Total Debt Payments / Monthly Gross Income -
Cálculo del pago de la hipoteca:
Monthly Payment = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] Where: P = Principal r = Monthly rate n = Number of months -
Límites de préstamos conformes (2024):
Standard limit: $766,550 High-cost areas: Up to $1,149,825 Jumbo loans: Above conforming limits Higher rates: Typically 0.25-0.75% premium -
Pasos HP 12C (Pago Mensual):
Calculate payment for $400,000, 30-year, 6% mortgage: 400000 [PV] (Loan amount) 360 [n] (30 years × 12) 6 [ENTER] 12 [÷] [i] (Monthly rate) [PMT] Result: $2,398.20 (Monthly payment)
Ejemplos prácticos
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Características Prime vs Subprime:
Prime Mortgage: - FICO: >740 - LTV: <80% - DTI: <43% - Full documentation - Rate: 6.5% - Default probability: <1% Subprime Mortgage: - FICO: <620 - LTV: >90% - DTI: >50% - Limited documentation - Rate: 9.5% - Default probability: >10% -
Patrones de comportamiento de pago anticipado:
Refinancing incentive analysis: Current mortgage: $300K at 7% Market rate: 5% Monthly savings: $300K × 2% / 12 = $500 Refinancing cost: $5,000 Breakeven: 10 months Prepayment probability: High (>80% CPR) ```#### Aplicación DeFi #defi-application -
Ejemplo de protocolo: Protocolo Bacon que tokeniza el valor líquido de la vivienda
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Implementación: hipotecas NFT, seguimiento de pagos en cadena, servicios automatizados
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Ventajas/Desafíos:
- Ventajas: historial de pagos transparente, propiedad fraccionada, liquidez global Uniswap
- Retos: Marco legal, procesos de ejecución hipotecaria, verificación de inmuebles
OA3: Describir los tipos y características de los valores respaldados por hipotecas residenciales, incluidos los valores de transferencia hipotecaria y las obligaciones hipotecarias garantizadas, y explicar los flujos de efectivo y los riesgos de cada tipo.
Concepto central exam-focus
Los RMBS transforman conjuntos de hipotecas residenciales en valores negociables, que van desde transferencias simples que distribuyen flujos de efectivo prorrateados hasta CMO complejas que crean múltiples tramos con diferentes perfiles de riesgo-retorno y prioridades de flujo de efectivo. Dado que los mercados de RMBS superan los 10 billones de dólares a nivel mundial, proporcionan una liquidez crítica para el financiamiento de viviendas: comprender diferentes estructuras permite una evaluación de riesgos adecuada, un análisis de rendimiento y una optimización de la cartera en diversos entornos de tasas de interés. Los componentes estructurales clave incluyen valores de transferencia (distribución prorrateada simple), tramos CMO (tramos de tiempo y crédito), la importante distinción entre agencia y no agencia, y los mecanismos mediante los cuales el pago anticipado y el riesgo crediticio se distribuyen entre los inversores.
Fórmulas y cálculos
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Flujos de efectivo traspasados:
Monthly Cash Flow = Interest + Scheduled Principal + Prepayments Interest = Outstanding Balance × Pass-through Rate / 12 Pass-through Rate = WAC - Servicing - Guarantee Fee Example: WAC: 6.5% Servicing: 0.25% G-fee: 0.25% Pass-through: 6.0% -
Cálculo de cascada de CMO:
Sequential Pay Distribution: 1. Pay interest to all tranches 2. Pay principal to Tranche A until retired 3. Pay principal to Tranche B until retired 4. Continue sequentially PAC Schedule: Principal_PAC = Original Schedule (if within collar) Principal_Support = Total Principal - Principal_PAC -
Acumulación del tramo Z:
Accrued Interest = Previous Balance × Coupon Rate / 12 New Balance = Previous Balance + Accrued Interest After trigger: Cash Interest = Current Balance × Coupon Rate / 12 -
Pasos HP 12C (rendimiento de transferencia):
Calculate yield on pass-through at 95 price: 95 [CHS] [PV] (Price paid) 100 [FV] (Par at maturity) 6 [PMT] (6% coupon) 84 [n] (7-year WAL) [i] 12 [×] Result: 6.8% (Annual yield)
Ejemplos prácticos
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Transferencia de MBS de agencia:
Fannie Mae 30-year 5.5% pool: - Original balance: $100M - Current factor: 0.85 - Current balance: $85M - WAC: 6.0% - WAM: 320 months - Pass-through rate: 5.5% Monthly cash flow (150% PSA): - Interest: $85M × 5.5% / 12 = $389,583 - Scheduled principal: $125,000 - Prepayments: $425,000 - Total: $939,583 -
Estructura CMO compleja:
$1B collateral creating: PAC I: $300M, 4%, 3-year average life PAC II: $200M, 4.5%, 7-year average life Support: $300M, 5.5%, volatile average life Z-Tranche: $150M, 6%, accretion period IO Strip: $50M notional, receives excess interest Prepayment scenarios: - 50% PSA: Support extends to 20 years - 100% PSA: All tranches as expected - 300% PSA: Support pays off in 2 years - 500% PSA: PAC bands broken, become sequential
Aplicación DeFi defi-application
- Ejemplo de protocolo: Blockchain de procedencia de la figura para la titulización de hipotecas
- Implementación: originación de préstamos en cadena, pagos en cascada automatizados, tramos tokenizados a través de bóvedas estilo MakerDAO RWA
- Ventajas/Desafíos:
- Ventajas: informes en tiempo real, intermediación reducida, cumplimiento programable
- Desafíos: limitaciones de escala, exigibilidad legal, integración de administradores
OA4: Describir las características y riesgos de los valores respaldados por hipotecas comerciales
Concepto central exam-focusLos CMBS son valores respaldados por hipotecas comerciales sobre propiedades que generan ingresos (oficinas, comercio minorista, multifamiliares, hoteles, industriales), que presentan pagos globales, protección de llamadas y riesgos específicos de la propiedad distintos de los MBS residenciales. Dado que los mercados CMBS proporcionan más de $600 mil millones de financiamiento para bienes raíces comerciales, tienen perfiles de riesgo fundamentalmente diferentes a los RMBS: comprender la economía a nivel de propiedad, las protecciones estructurales y los riesgos de concentración es crucial para las decisiones de inversión. Los componentes clave incluyen estructuras de pagos globales (que crean un riesgo de extensión único), mecanismos de protección de llamadas (bloqueos, anulaciones, mantenimiento de rendimiento), diversificación del tipo de propiedad, índices de cobertura del servicio de la deuda como principal métrica crediticia y la distinción entre protección estructural y a nivel de préstamo.
Fórmulas y cálculos
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Métricas de suscripción de CMBS:
Debt Service Coverage (DSC) = Net Operating Income / Debt Service NOI = Rental Income - Operating Expenses - Reserves LTV = Loan Amount / Property Value Debt Yield = NOI / Loan Amount -
Evaluación de riesgos de globos:
Refinancing LTV = Balloon Amount / Expected Property Value Refinancing DSC = Expected NOI / Market Debt Service Extension probability factors: - Current LTV > 75%: High risk - DSC < 1.25x: Refinancing challenge - Property type stress: Retail/office highest -
Valor de protección de llamadas:
Yield Maintenance = PV(Remaining Payments) - Principal Defeasance Cost = Treasury Purchase Price - Loan Balance Prepayment Premium = Principal × Premium % × Years Remaining -
Pasos HP 12C (Cálculo DSC):
Property with $10M NOI, $80M loan at 5%: 10 [ENTER] (NOI in millions) 80 [ENTER] 0.05 [×] (Annual debt service) [÷] Result: 2.5x (DSC ratio) LTV if property worth $100M: 80 [ENTER] 100 [÷] 100 [×] Result: 80% (LTV ratio)
Ejemplos prácticos
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Estructura del acuerdo CMBS:
$500M commercial mortgages: Collateral composition: - Office: 40% (Manhattan, SF, DC) - Retail: 25% (Regional malls) - Multifamily: 20% (Garden apartments) - Hotel: 10% (Limited service) - Industrial: 5% (Warehouses) Capital structure: - AAA: $350M at L+100, 30% subordination - AA: $50M at L+150, 20% subordination - A: $40M at L+225, 12% subordination - BBB: $30M at L+400, 6% subordination - BB: $20M at L+700, 2% subordination - B: $10M, first loss piece Structural features: - Weighted average DSC: 1.75x - Weighted average LTV: 65% - Call protection: 2-year lockout, then defeasance -
Caso de impacto de COVID-19:
Hotel CMBS Performance 2020: Pre-COVID (2019): - Occupancy: 70% - DSC: 1.8x - Delinquency: <1% Peak COVID (2020 Q2): - Occupancy: 25% - DSC: 0.4x - Delinquency: 25% Recovery (2023): - Occupancy: 65% - DSC: 1.5x - Delinquency: 5% Losses concentrated in BB and below tranches
Aplicación DeFi defi-application
- Ejemplo de protocolo: tokenización de propiedades comerciales de RealT con distribución de alquiler automatizada
- Implementación: tokens de propiedad, cobro de alquileres en cadena, gobernanza DAO para decisiones de propiedad
- Ventajas/Desafíos:
- Ventajas: propiedad fraccionada, acceso global a la inversión, flujos de caja transparentes
- Desafíos: complejidad de la gestión de propiedades, cumplimiento normativo, liquidez limitada del mercado Aave
Resumen de conceptos básicos (principio 80/20)
Conocimiento esencial (20% lo que importa 80%)
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Componentes del riesgo de prepago:
- Contracción: Caída de tipos → refinanciación → pago anticipado rápido
- Prórroga: Subida de tipos → sin refinanciación → pago anticipado lento
- Convexidad negativa: las ganancias de precios se limitan cuando los tipos bajan
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Estructuras clave de MBS:
- Transferencia: distribución prorrateada simple
- CMO secuencial: Tramos pagados en orden
- PAC/Soporte: Estabilidad para PAC, volatilidad para soporte
- Agencia vs No agencia: distinción de garantía gubernamental
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Métricas críticas:
- CPR/PSA: Medidas de agilización del pago anticipado
- WAL: Vida promedio considerando prepagos
- LTV/DTI: Indicadores de calidad crediticia
- DSC: Cobertura de propiedad comercial
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Distinciones CMBS:
- Los pagos globales crean riesgo de prórroga
- La protección de llamadas limita los prepagos
- Riesgo de concentración de grandes préstamos.
- El rendimiento del tipo de propiedad varía mucho
Consideraciones avanzadas
- Tiras IO/PO: Relación inversa con los cambios de tarifas
- Flotadores inversos: exposición a tipos apalancados
- Crédito IO: Benefíciese de un mejor rendimiento crediticio
- Derechos de servicio: activos intangibles valiosos
- Concentración geográfica: Riesgos económicos regionales
Hoja de fórmula completa formula
Métricas de prepago
1. Speed Conversions:
SMM = 1 - (1 - CPR)^(1/12)
CPR = 1 - (1 - SMM)^12
PSA Standard:
Month 1-30: CPR = 0.2% × Month
Month 30+: CPR = 6%
100% PSA = 6% CPR after month 30
200% PSA = 12% CPR after month 30
Matemáticas hipotecarias
2. Loan Calculations:
Payment = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
Remaining Balance = P × [(1+r)^n - (1+r)^t] / [(1+r)^n - 1]
Interest Portion = Balance × Rate / 12
Principal Portion = Payment - Interest
Análisis de transferencia
3. Cash Flow Components:
WAC = Σ(Rate × Balance) / Σ(Balance)
WAM = Σ(Months × Balance) / Σ(Balance)
Pass-through Rate = WAC - Servicing - G-fee
Monthly CF = Interest + Scheduled Principal + Prepayments
Cálculos de CMO
4. Tranche Analysis:
WAL = Σ(Time × Principal) / Total Principal
Sequential Principal:
If Active_Tranche: Receives all principal
Else: Receives zero principal
PAC Principal:
If within bands: Scheduled amount
If outside bands: Becomes sequential
```### Métricas CMBS
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Property Analysis: DSC = NOI / Debt Service LTV = Loan / Property Value Debt Yield = NOI / Loan Amount
Balloon Risk: Refinancing LTV = Balloon / Future Value Extension Risk = f(LTV, DSC, Market)
### Medidas de riesgo
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Duration and Convexity: Effective Duration = (P- - P+) / (2 × P × Δy)
Convexity = (P+ + P- - 2P) / (P × Δy²)
Option-Adjusted Spread: OAS = Yield - Treasury - Option Cost
### Métricas de rendimiento
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Default and Loss: CDR = (Defaults / Balance) × 12 Loss Severity = 1 - Recovery Rate Loss Rate = CDR × Loss Severity
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Vintage Analysis: Cumulative Default = Σ(Period Defaults) / Original Cumulative Loss = Σ(Period Losses) / Original
## Secuencias de la calculadora HP 12C #hp12c
### Análisis completo de MBS
Scenario: Evaluate 5.5% pass-through at 102 price WAL: 8 years, Monthly payments
Step 1: Calculate monthly cash flow 100 [ENTER] 0.055 [ENTER] 12 [÷] [×] Result: 0.458% monthly
Step 2: Approximate yield (using WAL) 102 [CHS] [PV] 100 [FV] 5.5 [ENTER] 12 [÷] [PMT] 96 [n] (8 years × 12) [i] 12 [×] Result: 5.2% yield
Step 3: Prepayment impact (200% PSA) 8 [ENTER] 2 [÷] (WAL halves) Result: 4-year average life
### Análisis de cobertura de CMBS
Scenario: Office building evaluation NOI: $5M, Loan: $65M at 4.5%, Value: $80M
Step 1: Calculate DSC 5 [ENTER] (NOI) 65 [ENTER] 0.045 [×] [÷] (÷ Debt service) Result: 1.71x DSC
Step 2: Calculate LTV 65 [ENTER] 80 [÷] 100 [×] Result: 81.25% LTV
Step 3: Debt yield 5 [ENTER] 65 [÷] 100 [×] Result: 7.69% debt yield
Assessment: Marginal credit (high LTV)
### Precios del tramo CMO
Scenario: PAC tranche, 4% coupon, 5-year average life Trading at 5% yield environment
Step 1: Price calculation 4 [PMT] (Annual coupon) 100 [FV] (Par value) 5 [i] (Market yield) 5 [n] (Average life) [PV] Result: 95.67 price
Step 2: Support tranche (6% coupon, volatile) 6 [PMT] 7 [i] 10 [n] [PV] Result: 92.89 price (higher risk)
## Problemas de práctica
### Nivel Básico
1. **Velocidad de prepago**: convierta 9% de CPR a SMM. ¿Qué significa 150% PSA en el mes 40?
2. **Rendimiento de traspaso**: un traspaso del 6% se cotiza a 98. Calcule el rendimiento aproximado suponiendo un WAL de 7 años.
3. **CMBS DSC**: La propiedad tiene un NOI de $3 millones y un préstamo de $40 millones al 5%. Calcule DSC y evalúe la calidad crediticia.
### Nivel Intermedio
4. **Estructura CMO**: Diseñar tramos secuenciales para un fondo común de $500 millones. ¿Cómo afecta el 200% de PSA a la vida promedio?
5. **Convexidad negativa**: Explique por qué los MBS a un precio de 105 tienen una ventaja limitada si las tasas caen 100 pb.
6. **Riesgo global de CMBS**: vencimiento global de $100 millones, propiedad valorada en $110 millones, NOI de $7 millones. ¿Puede refinanciar a tasas del 6%?
### Nivel avanzado
7. **Rotura de banda de PAC**: PAC protegido con 75-300 % de PSA. ¿Qué sucede con los flujos de efectivo al 400% PSA?
8. **IO/PO Strip Hedge**: ¿Cómo funcionan las tiras IO y PO en entornos de tasas crecientes o decrecientes?
9. **Subordinación CMBS**: Modele las pérdidas si el préstamo más grande (15% del conjunto) incumple con una severidad del 40%.
### Soluciones
1. SMM = 0,78 %, 150 % PSA = 9 % RCP
2. Rendimiento ≈ 6,35%
3. DSC = 1,5x (adecuado pero no fuerte)
4. A: $200 millones (3 años), B: $200 millones (7 años), C: $100 millones (15 años) al 100 % del PSA
5. Los pagos anticipados se aceleran, la duración se acorta y las ganancias de precios se limitan
6. DSC = 1,94x, LTV = 91%, desafiante pero posible
7. El PAC se convierte en pago secuencial, el apoyo no recibe nada inicialmente
8. IO gana cuando las tasas suben, PO gana cuando las tasas bajan
9. Pérdida del 6% en el pool, tramos BBB e inferiores deteriorados
## Aplicaciones DeFi y ejemplos del mundo real
### Protocolos hipotecarios DeFi
#### 1. Blockchain de procedencia de la figura
HELOC Securitization:
- On-chain origination
- Automated payment processing
- Real-time investor reporting
- Smart contract waterfalls
Benefits:
- 90% cost reduction
- T+0 settlement
- Transparent servicing
- Reduced counterparty risk
#### 2. Protocolo de tocino
Home Equity Tokens:
- Fractional home ownership
- No monthly payments
- Share appreciation/depreciation
- Exit via buyback or sale
Structure:
- 20% equity stake typical
- 2% origination fee
- Market-based pricing
- DAO governance
#### 3. Centrifugadora Tinlake
Real Estate Bridge Loans:
- New Silver origination
- NFT representation
- DROP/TIN tranching
- On-chain payments
Performance:
- $15M+ originated
- 0% defaults to date
- 4-12% yields
- Monthly liquidity windows
### Innovación tradicional de MBS
#### Agencia MBS Evolución
Uniform MBS (UMBS) Initiative:
- Fannie/Freddie alignment
- Single TBA market
- Enhanced liquidity
- $7 trillion market
Features:
- 55-day payment delay
- Aligned prepayment speeds
- Common securitization platform
- Improved pricing efficiency
#### Resurgimiento no QM
Post-2008 Recovery:
- $50B+ annual issuance
- Bank statement loans
- DSCR investor loans
- Foreign national programs
Credit Enhancement:
- 10-15% subordination
- Excess spread 3-5%
- Geographic diversification
- No subprime characteristics
#### Características de CMBS 2.0
Post-Crisis Improvements:
- Enhanced underwriting (1.75x+ DSC)
- Lower leverage (65% LTV average)
- Better reserves
- Stronger covenants
Single Asset Single Borrower (SASB):
- $100B+ market
- Trophy properties
- Institutional sponsors
- Simplified structure
### Estudios de casos históricos
#### Crisis financiera de 2008: función de MBS #case-study
Subprime Collapse:
- $1.3 trillion subprime loans
- 50%+ with stated income
- Negative amortization prevalent
- CDO-squared amplification
Losses:
- AAA subprime: 5-10% losses
- AA: 30-50% losses
- BBB: 90%+ losses
- CDO-squared: Near total loss
#### Respuesta de MBS a COVID-19 #case-study
Forbearance Impact:
- 8% of mortgages in forbearance
- Agency MBS protected
- Non-agency stressed
- CMBS hotel/retail devastated
Government Response:
- Fed MBS purchases: $2.3T
- Mortgage rates: Historic lows
- Refinancing wave: 300%+ PSA
- Spread compression
## Errores comunes y consejos para los exámenes
### Errores frecuentes
1. **Confundir CPR y PSA**: PSA es un patrón de prepago, CPR es una velocidad
2. **Ignorar la convexidad negativa**: los MBS no se comportan como balas
3. **WAL vs vencimiento final**: WAL mucho más corto debido a los pagos anticipados
4. **Alcance de la garantía de la agencia**: solo riesgo de crédito, no riesgo de pago anticipado
5. **Riesgo global de CMBS**: no capturado por los cálculos de WAL
6. **Secuencial versus prorrateado**: los CMO son secuenciales, los traspasos se prorratean
### Estrategia de examen
- **Identificaciones rápidas**:
- Agencia MBS: Se menciona garantía gubernamental
- CMO: múltiples tramos descritos
- CMBS: Propiedades comerciales, pagos globales
- Riesgo de prepago: Contracción y extensión- **Cálculos clave para memorizar**:
- 100% PSA = 6% RCP después del mes 30
- SMM ≈ CPR/12 (aproximación)
- Tasa de transferencia = WAC - 50 bps típico
- DSC >1,25x generalmente aceptable
### Técnicas para ahorrar tiempo
MBS yield approximation: Yield ≈ Current yield + (100 - Price) / WAL
Quick PSA conversion: 200% PSA = 12% CPR (after seasoning) 50% PSA = 3% CPR
CMBS health check: DSC >1.5x and LTV <70% = Strong DSC <1.25x or LTV >80% = Weak
## Conclusiones clave
### Puntos críticos para el dominio
1. **El riesgo de pago anticipado crea convexidad negativa** en MBS
2. **La división del tiempo en tramos redistribuye** pero no elimina el riesgo de pago anticipado
3. **Los MBS de agencia tienen garantía de crédito** pero mantienen el riesgo de pago anticipado
4. **Los CMO crean perfiles de riesgo-rentabilidad personalizados** a partir de grupos
5. **Los tramos PAC ganan estabilidad** a expensas del tramo de apoyo
6. Los **pagos globales de CMBS** crean un riesgo de extensión único
7. **La protección de llamadas en CMBS** reduce pero no elimina el pago por adelantado
8. **La concentración geográfica y de propiedad** importa más en CMBS
### Marco de evaluación rápida
MBS Investment Checklist: ✓ Understand prepayment assumptions ✓ Assess interest rate sensitivity ✓ Check agency vs non-agency ✓ Evaluate tranche position ✓ Consider extension/contraction scenarios ✓ Review geographic concentration ✓ Analyze underlying credit quality
Red Flags: ✗ Stated income loans ✗ Negative amortization ✗ Geographic concentration >30% ✗ IO loans >20% of pool ✗ LTV >80% average ✗ DSC <1.25x (CMBS) ✗ Single property >10% (CMBS)
## Referencias cruzadas y recursos adicionales
### Temas financieros relacionados
- [[Topic-13-Curve-Based-and-Empirical-Fixed-Income-Risk-Measures|Tema 13: Duración efectiva y convexidad]] (medidas de riesgo de MBS) #duration
- [[Topic-17-Fixed-Income-Securitization|Tema 17: Titulización]] (mecánica fundamental)
- [[Topic-18-Asset-Backed-Security-Instrument-and-Market-Features|Tema 18: ABS]] (comparación de titulizaciones no hipotecarias)
- [[Topic-10-Interest-Rate-Risk-and-Return|Tema 10: Riesgo de Tasas de Interés]] (duración e inmunización)
- [[Topic-7-Yield-and-Yield-Spread-Measures-for-Fixed-Rate-Bonds|Tema 7: OEA]] (análisis de spread ajustado por opciones)
- [[02-Economics/index|Economía]]: Mercados inmobiliarios, ciclos de tipos de interés
- [[01-Quantitative-Methods/index|Métodos cuantitativos]]: Simulación Monte Carlo para MBS
### Modelos y marcos clave
- **Modelo de prepago PSA**: punto de referencia estándar de la industria
- **Margen ajustado por opciones (OAS)**: valores de opciones integradas
- **Simulación de Monte Carlo**: Rutas para flujos de efectivo dependientes de las tasas
- **Autorregresión vectorial**: modelado de prepago
### Recursos avanzados
1. **Publicaciones de la industria**:
- Perspectivas del mercado de SIFMA MBS
- Centro de Financiamiento de Vivienda del Instituto Urbano
- Previsión de financiación hipotecaria MBA
- Índice de precios de la vivienda de la FHFA
2. **Artículos académicos**:
- Gabaix et al: "Límites del arbitraje en MBS"
- Stanton: "Prepago racional y valoración de MBS"
- Downing et al: "Prepago e incumplimiento de MBS"
3. **Recursos DeFi**:
- Documentación de procedencia de la figura.
- Documento técnico sobre el protocolo Bacon
- Metodología Centrífuga Inmobiliaria
- Bóvedas MakerDAO RWA
## Revisar la lista de verificación
### Elementos de dominio esenciales
- [ ] Comprender el riesgo de contracción versus extensión
- [ ] Conocer métricas de prepago (CPR, PSA, SMM)
- [ ] Puede explicar la convexidad negativa
- [ ] Comprender la mecánica de paso
- [ ] Conozca las estructuras de tramos de CMO
- [ ] Distinguir agencia vs no agencia
- [ ] Comprender el riesgo del globo CMBS
- [ ] Puede calcular DSC y LTV
### Competencia intermedia- [ ] Puede analizar PAC/estructuras de soporte
- [ ] Comprender la mecánica del tramo Z
- [ ] Conoce el comportamiento de la tira IO/PO
- [ ] Puede evaluar el incentivo de refinanciación
- [ ] Comprender WAL frente a madurez
- [ ] Conoce los tipos de protección de llamadas
- [ ] Puede evaluar la mejora crediticia
- [ ] Comprender el riesgo geográfico
### Aplicación avanzada
- [ ] Puede modelar escenarios de prepago
- [ ] Comprender el análisis de la OEA
- [ ] Puede estructurar CMO óptimos
- [ ] Conoce los efectos del agotamiento
- [ ] Comprender la cobertura de convexidad
- [ ] Puede asignar DeFi a TradFi MBS
- [ ] Conocer los impactos regulatorios (QM, QRM)
- [ ] Puede diseñar estrategias de gestión de riesgos
### Lista de verificación previa al examen
- [ ] Horario estándar de PSA memorizado
- [ ] Conozca las conversiones CPR/SMM
- [ ] Comprender secuencial versus prorrateado
- [ ] Puede identificar tipos de tramos rápidamente
- [ ] Conoce la cobertura de garantía de la agencia
- [ ] Comprender las diferencias entre CMBS y RMBS
- [ ] Concepto de convexidad negativa revisado
- [ ] Cálculos de rendimiento de HP 12C practicados